2025년 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 한눈에 정리
주택을 보유하다 다양한 이유로 한때 1가구 2주택 상황이 발생할 수 있습니다. 보통은 2주택 이상을 보유할 경우 양도소득세중과세가 적용되지만, 일정 요건을 충족하면 예외적으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2025년부터는 일부 제도가 개정되어 혼인이나 합가 특례 기간이 10년으로 확대되는 등 변화도 있으니, 실제 매각을 앞둔 분들이라면 꼭 확인해야 합니다.
왜 1가구 2주택은 비과세가 어려운가?
우리나라 세법은 1가구 1주택 장기보유자에게는 비과세 혜택을 주지만, 다주택자에 대해서는 투기 억제를 위해 중과세율을 적용합니다. 따라서 기본적으로 2주택 이상을 보유하면 양도세 부담이 크게 늘어납니다.
하지만 현실적으로는 이사·상속·혼인·부모 봉양 등 불가피하게 주택 수가 늘어나는 경우가 많습니다. 이런 사정을 반영해 일정 조건을 충족하면 예외적으로 비과세를 인정해 주는 것입니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요건
가장 대표적인 비과세 유형은 일시적 2주택입니다. 이사 과정에서 불가피하게 집이 두 채가 된 경우에 해당합니다.
신규주택을 서둘러 취득하기보다는, 기존주택을 2년 이상 보유한 뒤에 움직여야 비과세 조건을 충족합니다. 계약 시점뿐 아니라 등기, 잔금 날짜 기준으로 계산되지 일정 관리가 매우 중요합니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
* 기존주택 보유 기간
최소 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역이라면 2년 이상 실거주까지 필요합니다.
* 신규주택 취득 시점
기존주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 신규주택을 사야 합니다.
단기간 내 연속 취득은 예외로 인정되지 않습니다.
* 기존주택 처분 기한
신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 기존주택을 양도해야 합니다.
과거에는 조정대상지역일 경우 1년 내 매도해야 했으나, 2023년 법 개정으로 3년 단일 기준이 적용되고 있습니다.
* 양도가액 요건
양도 금액이 12억 원 이하라면 전액 비과세, 초과분에 대해서만 과세됩니다.
* 기본 요건 충족
보유기간, 실거주기간 등 기본적인 1가구 1주택 비과세 요건도 만족해야 합니다.
본인의 상황이 일시적 2주택에 해당하는지, 혹은 상속·혼인 특례 적용이 가능한지 궁금하다면 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 의 양도세 계산 서비스를 활용하거나 세무전문가 상담을 권장합니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
예외적 1가구 2주택 비과세 특례
일시적 이사 외에도 특정 상황에서는 2주택 보유 상태여도 비과세가 적용됩니다. 주요 특례는 다음과 같습니다.
① 상속주택 특례
상속으로 인해 주택 수가 늘어난 경우, 상속주택을 제외하고 비과세 요건을 적용합니다.
단, 상속주택은 보유 후 10년 내 양도하는 등의 조건을 따라야 합니다.
② 혼인 특례
결혼으로 인해 각자 집을 보유하다가 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세가 가능합니다.
기존에는 5년이었으나, 2025년부터 10년으로 확대되었습니다.
③ 노부모 봉양 합가 특례
60세 이상 직계존속을 모시면서 합가해 주택 수가 늘어난 경우, 10년 내 기존주택을 양도하면 비과세가 가능합니다.
마찬가지로 2025년부터 10년으로 확대 적용됩니다.
④ 농어촌주택 특례
농어촌주택을 보유한 경우, 도시 주택과 중복 소유 상태여도 일정 조건을 충족하면 주택 수에서 제외됩니다.
귀농·귀촌 계획이 있는 분들에게 유용한 규정입니다.
⑤ 장기임대주택 특례
일정 조건을 갖춘 장기임대주택을 등록한 경우, 주택 수에서 제외할 수 있어 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.
유의해야 할 추가 사항
* 양도·취득일 기준은 ‘등기·잔금일’
계약일이 아닌 등기 접수일이나 잔금일 기준으로 기간을 계산해야 합니다.
* 양도가액 기준 확인
비과세는 양도가액 12억 원 이하까지만 적용됩니다. 12억을 초과하면 초과분에 대해 과세가 이루어집니다.
* 다주택 중과 규정
위 특례에 해당하지 않으면 다주택자로 분류되어 중과세율이 적용됩니다.
* 세법 개정 위험
세법은 매년 일부 개정될 수 있으므로 매도 전 반드시 최신 규정을 확인해야 합니다.
실제 사례로 보는 이해
사례 1: 일시적 2주택
김씨는 2019년 서울에서 주택을 취득하여 2년 이상 실거주했습니다. 2025년 초 새 아파트를 분양받아 입주했는데, 기존 주택은 2027년까지 매도할 계획입니다.
신규주택 취득 후 3년 내 기존주택 양도 예정 → 비과세 가능
사례 2: 혼인 특례
박씨와 이씨는 각각 1주택을 보유한 상태로 2025년에 결혼했습니다. 결혼일로부터 10년 이내 한 채를 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.
사례 3: 상속주택
최씨는 부모님이 돌아가시며 시골 집을 상속받아 2주택자가 되었습니다. 이 경우 상속주택은 주택 수에서 제외 가능하여 기존 서울 아파트 양도 시 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 일시적 2주택 비과세는 조정대상지역과 비조정대상지역이 다르게 적용되나요?
👉 아닙니다. 2023년 개정 이후에는 지역 구분 없이 신규주택 취득 후 3년 내 기존주택 양도라는 단일 기준이 적용됩니다.
Q2. 혼인 특례와 합가 특례의 기간은 2025년부터 어떻게 바뀌나요?
👉 기존 5년에서 10년으로 확대되었습니다. 따라서 혼인·합가 후 10년 내 매도하면 비과세가 가능합니다.
Q3. 상속주택을 양도하면 언제까지 비과세를 받을 수 있나요?
👉 보통 상속 개시일로부터 10년 내 양도해야 특례가 인정됩니다.
Q4. 양도세 비과세는 무조건 전액 면제되나요?
👉 아닙니다. 양도가액 12억 원 초과분은 과세됩니다. 즉, 12억 이하분에 대해서만 전액 비과세가 적용됩니다.
Q5. 농어촌주택은 어떻게 주택 수에서 제외되나요?
👉 일정 요건(취득 지역, 거주 여부 등)을 충족하면 도시 주택과 별개로 간주되어 주택 수 산정에서 제외됩니다.
2025년 현재, 1가구 2주택이라 하더라도 일시적 2주택, 상속, 혼인, 합가, 농어촌주택 등 다양한 특례를 통해 비과세를 받을 수 있습니다.
중요한 것은 보유·거주·양도 시점을 철저히 계산하고, 세법이 매년 일부 개정될 수 있으므로 매각 전 반드시 관할 세무서나 전문가 상담을 거치는 것입니다.